北京上海这样的地方，越往城乡结合部和远郊盖房子，核心地区的房价就越贵。

房价的涨跌还有货币因素。

房地产业去杠杆的核心问题不在于借的钱多和少，而在于杠杆是由银行提供的间接融资。向松祚、陈淮、 黎明楷（从左至右）主持嘉宾：

中国人民大学教授、国际货币研究所副所长 向松祚

讨论嘉宾：

著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮

中原地产中国大陆区主席 黎明楷

以下为文章全文》》》

向松祚：北京的土地到底有多贵，陈主任您能给大家一个概念吗？

陈淮：北京的土地确实非常贵，可以说是这样一个趋势。别墅的地虽然涨幅也不小，但是相对来说涨得并没有那么快。比如说居住区涨200%，那可能别墅才涨100%，至于说越来越贵这个道理，其实经济学里也说得很明白。

大前年有个人去世了，他叫乔布斯，乔先生离去之后地产界有一个名人潘石屹就发一个微博，他说怀念乔先生最好的办法就是把苹果手机降到一千块钱一台，很多网友调侃，说潘先生你什么时候把你的房子降到一千块钱一平米，就是对你老人家最好的怀念，还有人提出来一千平米要一潘，五千块钱叫五潘，后来潘石屹说现在怀念我还早了一点。

苹果手机的价格变化和城市中的地产、房产价格变化有什么不同？我们可以想想，苹果公司没有什么自然属性的限制，与房地产相比较，苹果手机一年就可以生产三千万台，但是没有哪一个城市的房子可以无限多地盖。

我在演讲中提到了一个政策，今年一线城市说要加大供给，但实际上在整个第二季度里面，一线城市包括深圳在内几乎没有土地出让，并不是不想加大供给，只是存量少。房价升也是这个道理，例如北京四环以内、五环以内没有供给，自然物以稀为贵。

第二方面，北京上海这样的地方，越往城乡结合部和远郊盖房子，核心地区的房价就越贵，这和电视机、汽车不一样，一万台不够卖生产五万台，再生产五十万台，价格还不下来吗？同样是开发商盖房子，楼层面积什么都一样，唯独盖在昌平、盖在延庆和核心市区的房子差别非常大。

往郊区盖的房子多，核心市区的房子稀缺程度就越高。

向松祚：下面我要问见多识广的黎总。

按照现在的均价算，北京土地价值前年就已经超过了美国的加利福尼亚州。有人说日本在80年代到90年代房地产泡沫的时候也有一个算法，说东京在当年最高峰时候的土地价值超过了整个美国，小小的皇宫土地价值超过整个加利福尼亚州。

为什么会有这样的算法？北京土地受现行各项政策影响，还可以继续涨多少年？五年还是十年，我们都不清楚。因为日本从1991年开始，就降了20多年。刚才陈淮教授已经说了，肯定还会涨，而且有些地方还会涨得更高，对此你怎么看？

黎明楷：涨得多高真的很难说，因为土地跟房产价格有关系，也跟经济环境有关系，就是这个地方的经济好了，大家都想过来这里做生意、赚钱，那么这里的地、房产就会越来越值钱。

现在虽然说中国的经济是在调整阶段，但是我估计中国经济应该还是有快有慢，基本上保持一个不低的速度增长，这样的话，中国的房产应该也只会是越来越值钱。因为以前有一个关于人口密度的问题，会对城市房产的价格有影响。中间还有一个因素，即除了人口密度还有经济发展因素，并不是人口密度越大房产价值就可能最高。

如果是看好中国未来的发展，可以看看中国的一线城市，如果人都集中在深圳、上海、北京这三个大城市，估计未来涨的机会还是很大，什么时候到顶真的很难说。

向松祚：我提出一个疑问，如果我是今年或者这两年在北京博士毕业，不可能在北京待得下去。因为我看了一下平均的房价，西城区、东城区、宣武区，反正市内的这些区房价最低是6万多，最高的已经超过10万。在北京的博士，毕业一年工资20万算可以的了，也只能在中心区买个2-3平方米的房子。

如果博士毕业在纽约找到比较好的工作，一年可能赚到8-10万美元，再差一点6-7万美元，纽约最高时候的均价不到2万每平方米。我就希望两位回答，这个房价能不能涨到天上去？著名经济学家 陈淮陈淮：你这是在给我挖一个坑。1998年人民日报有一个评论员文章讲了和你一模一样的道理，四分之一个世纪过去，向博士又给我们讲了一个故事，那个时候房价一千九百块钱一平米，大学生得多少年不吃不喝才能买？

第一，纽约的房价在过去一百年里涨了一百倍，我们大约划一条曲线，一百年始终是上涨的，但是后十年只涨了一倍。你说从文革开始到现在纽约房价涨多少？涨了一倍，你说它是涨了还是没涨？所以你实际上提了一个伪命题。

第二，房价的涨跌还有货币因素，究竟人民币比以前更值钱了还是更不值钱了？我想向教授又是货币经济学张五常先生的高足弟子，他没有把这种严格物理定义的计量单位和有物理定义的长度、计量混为一谈。

第三，北京和上海等诸多地方的房价和其他地方的差异，并不是因为这地方的开发商多么坏，或者这里的房子泡沫如何，是因为房价之外附属很多极度稀缺的因素。

什么因素，就是在北京买的房子实际上就是给儿子买的教育条件。为什么学区贵？因为买的是窗户以外的那个学校的优质教育资源，买的是北京的医疗条件，将来把父母接到这儿来看病方便，买的是自己将来的养老机会，买的是在北京的就业和工资水平。

如果我们其他城镇在这些方面改善了，北京还会这么集中吗？因为这么多的优质资源都集中在这儿。

最后一条，日本的例子我以前恰好深入的、仔细的、当面的考察过日本的房价，其实并不是像你说的80年代以来就泡沫了，哪有这种事？老天皇死了以后还景气三年。

另外，只是东京、大阪两地房价涨，日本人自己说最大的问题不是价格泡沫，而是过疏化和过密化，人口过度向东京、关西、关东两大地区集聚。

最后我们来谈谈北京房价还会不会涨，其实这种问题就像问以后还会不会得病一样。今天来的都是红光满面的，谁举手告诉我将来这辈子肯定不会得病的？所以，如同一个明天会不会得病一样的问题，向博士你怕什么。

向松祚：我不是吓着了，正好你提出一个好问题，你说纽约在过去涨了一百倍，但是要给今天在座的大家提出一个稳定的预期，虽然这些话也没办法反驳，但是其实这些话说了等于没说，大家也没有听明白。

比如说北京房价也好、地产价格、土地价格也好，从什么时候开始进入一个非常缓慢的一个阶段？就是说再过五十年就只涨一倍，前面涨的太猛了，有没有什么因素或者标志告诉大家？大家都想在北京找机会，这没有错，但是我不认为这是一个问题。

现在普遍感觉北京房价太高，我就想大家给一个判断，什么时候这个拐点会出现，或者这个拐点有没有可能出现？

黎明楷：我先补充一下，因为这个问题就是以前我在香港的时候去看房价的同样问题，每一个时间段都会说房产贵，以收入来讲买不起房，但是香港就是有周期性，比大陆明显。

只是有一个现象，收入其实一直在增加，因为收入每一年有一个很稳定的增幅，有些时候我们觉得房价很高的时候，用收入去比好像没法儿买的起，但是其实一拉长线也没有差这么远。

比如现在一般的工人工资都升了一百倍，如果以房产价格拉长线来讲也没差这么远，但以全国平均水平来讲，某一些城市肯定是跑得快的。刚才说为什么北上深这几个城市，因为人口集中，所以应该价钱就会升得更高，包括收入。

未来一段时间北京房价有可能还会升，但是升速确实会受全球因素影响。现在大陆收入、房价都能以一个很高速的增长，比其他国家还高，因为以前起点低，可以靠出口赚钱，在全球范围内也是如此。

但是地球就这么大，发展空间和资源有限，增速自然就会放缓。就像美国的经济曾经也有一段时间高速发展，但到达了顶点后，增幅肯定要放缓。经济增幅放缓了，土地的价值也会放缓，但是掉下来的机会不高。

向松祚：有没有拐点或者顶点？

陈淮：十多年来关于拐点这个词媒体没有用对过，由加速上升到减速上升，比如说逐年10%、15%、30%的增速，变成逐年涨20%、涨10%，这个增速下降的转折地方叫拐点，或者由减速上升到加速上升下降也是一样，叫拐点。

从这个意义上说，北京的房价拐点已经出现了，100万涨到130万涨30%，300万涨30万涨10%，在同样时间段的增长速率降低了，这一个转折点叫拐点，不是由升转降叫拐点。

房价能否买得起是和收入成正比而变化的，收入从36元涨到136元、1360元的时候，人们的新增收入几乎百分之百都是要投入到生活改善、饮食和衣服等方面上，但是从3000元涨到4000元，住房增长能力增长到多少？百分之一百。这叫在不同阶段的收入消费存在需求弹性。

当人们越过了满足吃穿层级以后，新增部分收入的主要指向就是住和行，所以为什么房价涨了以后还有人买得起？是因为人们的边际支付能力是以加速度上升的。

尽管最后通天的梯子窄，但总有人爬上去过。没有人保证在纽约、巴黎、东京的房子博士毕业就一定买得起，同样也没有人能保证博士毕业的人能买得起北京、上海的房子，其中至少有人肯定能买得起。这种价格淘汰机制，我想是很正常的，但是并不一定意味着人们都留恋北京。

熟悉纽约的人知道，美国有两种生活方式，一种纽约生活方式，一种纽约以外的生活方式。大部分美国人不愿意住在纽约，但住在纽约的人认为纽约是天堂，住在纽约以外的人却认为纽约是地狱。

要怎么样才能达到均衡点？当负成本和正收益相交的那一点，就是多付了成本之后，收益要小于代价的时候，人们就不住在这儿了。每一个人都有不同的相交点和曲线，所以纽约、伦敦、巴黎并没有无限的扩大。

再举例新兴经济体国家，韩国4700万人，2200万人住在大首尔地区，但是最近几年第一次出现首尔地区人口向外流出了，这也是首都功能的疏散带来的。

这本来是我们很容易能画出一张坐标图的，当然其中包含着若干痛苦。虽然你很优秀，但是留不下，这是客观历史决定的，说不定一个补鞋匠的儿子也能在北京留下来。

向松祚：陈教授的演讲中说到中国房地产的分化，我想北京确实太特殊，也有一个数据说中国的富豪三分之一都在北京，总而言之就是全国很多地方的优秀人物或者有钱的人都往北京奔。

如果我们把眼界从北京扩展到全国，我想请两位再具体地说一下，中国的房地产整体来讲到底是一个什么局面？有人说中国的房地产市场麻烦大了，因为如果没有麻烦的话中央为何要提去库存？如果房地产市场非常好，需求非常强劲，房地产市场仍然火爆，为什么中央讲去库存？同时我们也应该注意到，连续几次中央会议里面都在特别批评一件事，就是房地产行业现在是在通过加杠杆去库存。

我相信中央这个判断是正确的，同时也很全面，如果房地产市场都是大家想象的这么好，需求这么强劲，供销两旺，为什么还要提出去库存？

黎明楷：其实陈主任讲了，有分化的，去库存并不是所有城市都去库存。现在一线和部分二线城市已经不用去库存了，但其实还有很多地方的库存量是很大的的。

杠杆的问题，我们买房都不是一次性付款，全都有杠杆，杠杆早就存在，或者更广泛地来讲，应该是有金融业就有杠杆了，金融就是借钱给人家的，做生意要杠杆，购买土地要杠杆，问题就是杠杆的比例要调控。

我不是做房地产企业的，一般看的杠杆就是贷款比例跟资产比例，我觉得安全是贷款少于资产。

当然，之前也看过有一些超过百分之一百有，这要看每个公司对风险和发展的判断。有些公司杠杆大就跑得快一点，有些时候确实是押对了。过去几年，我看到有些发展速度快的企业就是杠杆比较大的，加大杠杆就可以赚很多钱。

如果说稳健经营，这个要看每一个企业在经营方面，对于风险的接受程度怎么样。

向松祚：如果说去库存只是三四线城市，为什么上升到国家五大任务的重中之重？因为现在很多人对这个看法是有分歧的，就是很多人认为，房地产行业其实不存在去库存的问题。如果说房地产去库存是在一些不太重要的城市，希望两位给一个非常清晰的图景，为什么中央会把去库存上升到十三五规划，或者上升到中央经济工作会议，上升到国家最高经济改革的层面来谈。

陈淮：加杠杆与杠杆高低与否，是一个短期的金融货币现象，而房地产业发展、老百姓居住条件改善、中国的城市化是个中长期的事。孩子得了重感冒你说他没出息，考不上清华大学、娶不上漂亮媳妇儿了？没那么严重。

加杠杆是一个很大的问题，中国房地产业究竟是个什么状况？不是回答不了你，但是第一，不能轻易告诉你；第二，今天时间不够，这个话题就太大了，但是去杠杆这件事可以说说。

第一层意思，房地产盖房子这件事，借钱是天经地义的，别以为去杠杆就是不借钱、少借钱，那是不可能的，农村老农民给儿子盖房娶媳妇也得和十里八乡、亲朋好友、左邻右舍见面，动用农村社区信用资源。

房子的生命周期本来就是和负债捆绑在一起的，不仅是开发商盖房子借钱，老百姓买房子的时候要借钱。以后还贷，就是将来我不欠钱，房子也是我的资产，可以把它抵押给银行作为资产。房子的生命周期本来就是人民群众的资产信用，不让老百姓凭这个资产信用借钱，实际上是对个人利益的侵害。去杠杆不是不借钱、少借钱，房子这些东西就是一个借钱的依据。

第二层意思，加杠杆多少才是好？这个说不清楚。我有一二百万的房子，要把它卖了以便将来买三百万的房子，银行按揭给我210万，还缺90万首付，于是这90万用首付贷的方式解决，这个百分之百的杠杆行不行？存在什么风险？

合理平衡点这个问题其实本来就是一个愚蠢的问题，在改善性需求里面没有去杠杆的问题，因为本来就是资产信用的问题。

房地产业去杠杆的核心问题不在于借的钱多和少，而在于杠杆是由银行提供的间接融资。房地产业应该借钱，但是更主要的应该依靠于直接融资，比如项目债、企业债、合作开发等这些方式，而不是通过银行的间接融资。

这些问题谈论了十余年都没有得到改善，这是杠杆风险的来源之一。

第三层意思，很多地方政府支持造成了一些影响因素。比如开发商交了土地出让金，然后地方政府偷偷把土地出让金回借给开发商，这种暗杠杆就导致了风险，一旦滞销开发商拍屁股走人，反正一部分是欠土地出让金，一部分是欠银行的。

老百姓按揭买房子，现在是三十年来利率最低点，每个月五千块钱月供付的起，通胀可是在一天之内、一年之内翻番都有可能的。

如果我们发生恶性通胀，银行利率翻一番，年轻人月供可能要付九千到九千五，因为在按揭头3-5年，还月供的90%以上是还利息，如果恶性通胀，翻一番要还九千，还得起吗？这个时候，杠杆就是要政府通过贴息等政策对这些需求群体的杠杆加以保护，而不是去收房子，让银行把钱拿回来。