一、引言

　　中国土地的供应政策对房地产买卖有着巨大的影响，而土地市场招拍挂制度又对房价起到关键的作用。媒体、民众、开发商、政府都对房地产的价格进行多次热议。国务院常务会议中针对平抑地价与房价过高问题的讨论与重视，即在于要求土地供应和房地产价格的公平合理性。在这场关系到民生大计、地方财政收入、社会财富分配与官商利益等交换行为中，参加斗争、竞争、对策或者加入赛局的各方，各自都具有不同的目标或利益。为了有效全面地处理各自目标和利益的实现，我们必须考虑每个参与者的各种可能的策略选择，以选取一种对国家经济发展、社会和谐稳定以及创造人民福祉最为有利的行动方案。借鉴美国法院陪审团的原理与方式，建立一套专注房地产的“价格陪审制度”是值得研究与分析的课题，也是房地产价格博弈中优化策略的选择。

　　二、房地产的价格博弈

　　新中国建立后一段时期的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种制度违反了土地资源的配置利用合理性，带来产权关系混乱等问题。改革开放后为解决土地行政划拨使用的弊端，对城镇国有土地使用制度进行改革。从《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》到《城市房地产管理法》等一系列法律条例确立了土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。但这种以协议出让为主要形式的土地使用也存在着问题，当然参与其间的各利益方在出让使用价格上展开了博弈。

　  我们日常生活中经常会遇到各种各样东西的价格大战，比如家电、手机、食用油、饮料……等等。这些价格战的受益者往往是消费者。每有一种产品价格战的结局是任何广商都无利可图。所以合理的价格对所有厂商的利润才是最大化。但房子这种商品在中国往往是每个房企都会考虑采取高价格策略，或是采取高价格策略形成价格垄断，并垄断利润。如果房价垄断可以形成，则是厂商、地方政府博弈的共同利润最大化。这是“非合作博弈”、“不完全信息博弈”。购房者都是按照别人已定的价格来进行决策。就是指在对房价相互发生作用的当事人之间没有一个具有公开正义约束力的协议存在。也就是说购房者对其它参与者(指土地供应者、房地产企业)的特征、策略及收益信息了解的不够准确及时、或者不是对所有参与者的特征、策略及收益都有准确及时的信息，在这种情况下进行的价格博弈就是非公开正义的竞争。

　　1、基本概念及其要素

　　博弈论(Game Theory)，也称为对策论，或者赛局理论，是研究具有斗争或竞争性质现象的理论和方法，它是应用数学的一个分支，既是现代数学的一个新分支，也是运筹学的一个重要学科。具有竞争或对抗性质的行为成为博弈行为。比如下棋，打牌等。博弈论今已发展成一门学科。

    对于购房者、房企、土地供应者(地方政府)、土地政策制定者(中央政府)而言，房价博弈是面对一定的环境条件，在一定的规则约束下，依靠所掌握的信息，从各自选择的行为或是策略进行选择并加以实施，进而各自取得相应结果或收益的过程。中国房地产价格博弈的要素如下:

　　(1)购房者、房企、土地供应者、土地政策制定者：在这局房价博弈中，每一个有决策权的人都是参与者。这是“多人博弈”。

　　(2)买卖策略：一局房价博弈中，每个参与者都有实际的完整的行动方案，即一个参与者的一个全局筹划的行动方案，称为这个参与者的一个策略。在房价博弈中总共有四个策略，就是购房策略、房企买地策略、土地供应策略、土地政策制定策略，这是“有限博弈”。

　　(3)支付：每个参与者在一局房价博弈结束时的得失，不仅与自身所选择的策略有关，而且与所有参与者所取定的一组策略有关。一局博弈结束时每个参与者的得失是所有参与者所取定的一组策略的函数，就是支付函数。在房价博弈中购房者的失远大于得，而得远小于其它参与者的得。

　　(4)次序：各博弈方的决策有先后之分，且一个博弈方要作不止一次的决策选择，就出现了次序问题；其它要素相同次序不同，博弈就不同。但购房者只有买或不买的一次决策选择，并没有决策价格的博弈能力。

　　(5)均衡：在经济学中，均衡意即相关量处于稳定值。在供求关系中，某一商品市场如果在某一价格下，想以此价格买此商品的人均能买到，而想卖的人均能卖出，此时就说该商品的供求达到了均衡。中国当下的房价不是一个稳定的博弈结果。

2、参与者的合作　　

运用艾克斯罗德在《合作的进化》一书的结论：友谊不是合作的必要条件，即使是敌人，只要满足了关系持续，互相回报的条件，也有可能合作。在房价博弈中，政府参与购房者与房企之中促使双方达成合作，就像在国务院常务会议提出“国四条”遏制高房价，其中特别提到要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，完善土地招拍挂制度。在此之前，如果房企不采取高价格策略，首次自住购房者优先选购低价小型房。这表示了购房者与房企的博弈没有友谊但不是不能合作。

万科仅以10.5亿元拿下长春东光地块。该地块是长春南湖周边的“绝版地块”，也是长春市今年呼声最高的“地王”，对此地块成交价的预期最低的在20亿元。万科、中海、保利三大地产巨头拍卖前都缴纳了四亿元的竞买保证金。由于此前三大家在长春土地市场上已经数度厮杀，业内人士普遍认为东光地块的竞买将是又一场火并。但是出人意料的是，当竞买从10.5亿元开始后，举牌的只有万科一家，另外两家完全做旁观状，结果万科轻取东光地块，拍卖现场一片哗然。对此结果，业内人士对此比较一致的看法是，三家开发商达成了某种默契，联合起来与政府博弈。这个例子表明房企之间也可以合作，只是房地产参与者的博弈由购房者对房企转为房企对土地供应者。

房地产参与者如果都是一个个自私者所组成的不合作者的群体，那合作有可能发生吗？根据艾克斯罗德的理论，在得分矩阵和未来的折现系数一定的情况下，可以算出只要群体的 5%或更多成员是“一报还一报”的，这些合作者就能生存，而且，只要他们的得分超过群体的总平均分，这个合作的群体就会越来越大，最后蔓延到整个群体。这就说明了社会向合作进化的齿轮是不可逆转的，群体的合作性会越来越大。艾克斯罗德的合作论点给了我们一个信心的结论，即房价的博弈中各方为了实现各自的目标或利益都有可能达成合作，均衡是可以产生的。而优化策略是与别人采取的策略不但有关系而且是合作的关系。

三、房地产的“价格陪审制度”初探

　　以上分析得知，房价博弈取决于政府、企业、民众之间的利益关系的均衡。要达成这个均衡应该在公开正义的前提下产生最优方案。我们从两个方面来探讨。

　　1．美国法院“陪审团”的意义

    陪审团制度，是指特定人数的有选举权的公民参与决定是否起诉嫌犯，并对案件作出判决的制度。陪审团以组成人数和审案件数分为大陪审团和小陪审团。大陪审团在任期内审理若干起案子，而小陪审团是一案一组。小陪审团一般由6-12人组成。美国法律规定，每个成年美国公民都有担任陪审员的义务。但是不满18岁、有前科者、不在本土居住、不通晓英语及听力有缺陷的人，没有资格充当陪审员。挑选陪审员，先由法庭用抽签的办法，抽出若干名有本州身份证的居民作为候选人。他们每人都必须填写一份有关本人情况的调查问卷。得到法庭通知后，再到法庭接受询问和下轮挑选。陪审员被集中到一起，案件审理期间不得和外界联系。他们负责投票决定对某一被告是否起诉，是否有罪。美国陪审团由普通公民组成，是民众参与对法官对被告对原告的一种均衡机制，也是一局各方利益的博弈。所以当法律不能符合民意的时候，要么修改法律，要么就尊重民意，陪审团制度巧妙地使各种案件在不修改法律的情况下也能得到合情合理的判决，使正义得到伸张，既避免来回修改法律的麻烦和不及时，也维护法律的尊严。

    美国法律规定由法官主持审理，先由控辩双方进行辩论，最后由陪审团作出裁决。它的成员不要求学历还规定不能学过法律的人才行。因为法官和控辩双方都是懂法的，容易单从“法”的角度看问题而忽视了“情”和“理”，这就可能使合情合理而不合法的案件得不到公正的判决，陪审团因为他们不懂法，他们就会单纯地从“情”和“理”上做出自己的判断，加上他们听了控辩双方的公开陈词，就会做出最恰当的判决。这个陪审团制度在案件博弈中安排所有关系者都成为参与者。它更体现了信息对称与合理方案的优化。

    房地产的信息公开与价格合理，在一个有正义的社会里，应与法律一样是要得到维护的，可以说维护房地产买卖正义就是维护社会正义，而重视民意也就是维护社会正义的手段，进而达成社会和谐的目的。

　　2．中国房地产“价格陪审制度”的建立

　　借鉴美国法院设置陪审团的重要作用是为房价的博弈建立一种共担责任和审定价格的机制，就是所谓的房地产“价格陪审制度”。其建立的理由在于：

    (1)对地方政府在土地招拍挂的权力上进行价格制衡。这制度让普通民众在与房企商人、政府官员的博弈中平等参与，共担责任。它使普通民众成为房价博弈中的真正参与者，真正体现购房者是有机会有能力选取对自己最有利方案的决策者。

    (2)重视民意的一种制度保障。如果地方政府为了财政收入与房企相互依赖、相互依存，那就谈不上有价格合理、信息公开的信任可能。在缺乏制度保障的情况下，房企是如何合理得到需要的土地？购房者是如何公开得到对称的信息？都是大众关注的房价问题。

    (3)作为官员与竞买人腐败的防火墙。这制度既是对官员、竞买人行为的监督也是对价格制定的监督，使参与房价博弈者很难在价格上打歪主意。而陪审员是抽签随机选出，可由10人组成，人数多又身份背景不同，无法对土地的利害关系人逐一贿赂。陪审员必须遵守相应的法律规定，违法将以重罪判刑。

(4)形成一个常设的免费房地产知识讲座。这制度会影响着房价与每个参与者利益，并教育所有人要尊重公开正义的理念，每个人对自己的良知负责。陪审员行使自己的权利，在这里同公务员和企业人士自由地交流学习房地产的交易技术，相信每个参与者都会从中得益。

(5)房价关系经济、社会健康安全的发展。由政府提供普通民众充分的购房保障，支持普通民众才是房价的最终审判者。然而普通民众在房价博弈中属于弱势群体，很需要政府为他们搭建一个对房价长期是否合理的判断平台，建立这种制度正是政府制定土地政策与管理土地市场的必要职能。

四、结论

　　中国今日成为世界上政治大国、经济强国、文化古国以及人口数量相当多的国家，以人为本，民生为重的政府施政作为更应该得到彰显。简言之，尊重民意正是国家在稳定中求发展的重大策略之一。但是多年来房价的居高不下却与普通民众的切实需要背道而驰，亦与国家政策的宗旨本意大相迳庭。一个文明国家，如何落实正义和法制，不完全都要靠司法机构来完成。以合不合理的房价为例，是在于有否一个公正执法、平等参与、公开程序的平台去审定它。否则，再好再多的法律条例只会劳民伤财。房地产“价格陪审制度”在实现社会正义，辅助司法体系，保障民众生活，提高全民素质上就具有积极的价值和可操作性。